‘5년 안에 건물주 되기 프로젝트’ ‘월급쟁이의 꿈, 건물주’. 생각만 해도 즐거운 상상일 것이다. 만약 꿈이 현실로 이어져 내가 건물주가 된다면 어떠한 임차인을 받고 싶을까? 월세를 정확한 날짜에 입금하고, 본인의 부동산처럼 소중하게 생각하며 오랜 기간 머물러 주는 임차인이라면 더할 나위 없을 것이다. 그러나 반대의 경우가 생겨 임차인과 매일 얼굴을 붉혀야 하는 상황이 생긴다면, 오히려 ‘무소유’를 실천하고 있는 지인이 부러워질 것이다.
향후 임차인과의 문제를 최소화하기 위해서 임대인 입장에서 임차인을 선정할 때 고려해야 할 몇 가지 요소들이 있다. 상업용 부동산을 예로 들자면, 임차인의 비즈니스가 직영점인지 혹은 가맹점인지, 운영 상태는 어떤지, 재정 상태는 어떤지 등 여러 가지 고려 요소들이 있다.
한국에서 이 같은 요건을 충족시키는 매장 중 하나가 바로 스타벅스다. 고정 고객 충성도가 높은 스타벅스는 2021년 기준 전 세계에 약 3만3000개 매장을 보유 중이다. 이미 3만3000여 명의 임대인들이 검증(?)한 임차인이라는 뜻이다. 이뿐만 아니라 스타벅스는 2030년도까지 약 5만5000개 매장을 보유하겠다는 계획을 가지고 있으니, 앞으로 10년 동안 약 2만2000명의 새로운 스타벅스 임대인이 탄생할 예정이다.
그렇다면 아침부터 저녁까지 문전성시를 이루는 스타벅스를 입점시킨 건물주들은 과연 행복한 시간을 보내고 있을까? 특별히 관리에 신경을 쓰지 않아도 된다는 장점이 있지만 금전적으로 수익성을 계산해본다면 상황이 다르다. 임차인 관리가 적어지는 우량한 임차인은 그 지위를 이용하여 임대료를 적게 내고자 할 것이다. 그렇다면 임대인은 둘 중 하나를 위해서 결정해야 한다. ‘수익이 우선인지? 관리의 편의성이 우선인지?’
그러나 미국에서라면 둘 중 하나의 결론이 아닌 또 다른 결정을 할 수 있다. 스타벅스와 비슷한, 혹은 스타벅스보다 우량한 임차인들이 많기 때문이다. 이들 우량 임차인끼리 좋은 위치에 매장을 오픈하기 위해 경쟁하다 보니 임대인에게 보다 유리한 조건을 제시할 수밖에 없다. 임대인 입장에선 수익률도 높고 관리도 쉬운 임차인을 고를 수 있는 것이다.
대표적으로 ‘트리플넷(Triple Net) 임대차 계약’이 있다. 트리플넷 임대차 계약은 임대인이 부담해야 하는 재산세, 보험료, 관리비를 모두 임차인이 부담하는 방식이다. 우량한 임차인이 임대인에게 큰소리치는 모습과는 상반된 모습이다. 본인들과 비슷한 우량 임차인은 많고 좋은 입지는 한정돼 있다 보니 이러한 형태의 임대차 계약이 이뤄질 수 있는 것이다. 스타벅스 이야기로 되돌아가 보면 미국 전역에 입점해 있는 약 1만5000개 스타벅스 매장들은 임대인들이 내야 할 재산세를 대신 부담하고 있다고 보면 된다. 이처럼 임차인이 재산세를 대신 내줄 경우 임대인 입장에서는 약 1%포인트 이상의 수익률 상승 효과가 있는 것으로 파악된다.
스타벅스 매장도 모두 같은 스타벅스 매장이 아니다. 최근에는 드라이브 스루(Drive-Thru) 형태 매장이 각광받고 있다. 재택근무로 인해 출퇴근 인구가 줄면서 매장 수익성이 떨어진 반면 차에서 주문할 수 있는 드라이브 스루 매장은 오히려 수익이 오르는 경향이다. 그러자 스타벅스는 향후 드라이브 스루 매장을 집중적으로 오픈하려고 계획 중이다.
미국 프랜차이즈 약국들 역시 안전하고 꾸준하게 매출이 늘고 있어 건물주들에게 인기가 높다. CVS Pharmacy, Walgreens, Rite Aid 등은 약국이면서 마트도 겸하고 있기에 고객들에게 꾸준하게 사랑받고 있다. 이들 매장 또한 트리플넷 임대차 계약을 맺어 임대인에게 관리의 편의성과 함께 수익성이라는 두 마리 토끼를 제공해주고 있다. 체이스뱅크, 뱅크오브아메리카 등 금융사 매장들도 트리플넷 임대차 계약으로 맺어져 있기 때문에 투자자 입장에서는 선택의 폭이 다양하다.
계약이 일방적이라면 오랜 기간 지속되지 못할 것이다. 오랜 기간 연애가 지속될 수 있는 것은 서로가 양보를 하며 서로를 먼저 생각해 주기 때문일 것이다. 임대인과 임차인의 서로를 위한 마음이 계약서에 명시돼 있는 미국 부동산에 대해서도 지속적으로 관심을 갖고 준비한다면, ‘건물주’의 꿈은 머지않을 것이다.
